购房签下“霸王条款”

　　今年年初，准备购置新房的王先生在和家人跑遍济南的各大楼盘后，几经斟酌最终在历下区相中了济南某房地产公司开发的一大型楼盘。当时王先生和开发商签订了《商品房买卖合同》，并支付了购房款共计一百余万元。合同中，双方约定今年7月份交房，如果开发商逾期交房则按照每天房屋总价款的万分之三向原告支付违约金。

　　与此同时，在合同中还有几条特别的约定——合同第八条规定“乙方购房者同意由甲方开发商选定的物业管理公司负责整个项目的安全、卫生等物业管理工作，并遵守物业管理的有关规定，按时交纳物业管理费用。……”在长达数页的购房合同中，王先生没有多看就匆匆签下了合同，这也为自己以后的烦恼埋下了隐患。

　　收房遭遇“绑定物业”

　　合同签订后没多久，很快就到了收房的日子。当王先生一家欢欢喜喜的准备入住新房时，却得知——开发商早已在业主入住之前绑定了一个“钦点”的物业公司负责后期的物业管理，而且物业公司的物业费高的有点让王先生难以接受。对此，王先生产生了质疑，当场拒绝与物业签署有关物业管理的文件。可是，让王先生没有想到的是，自己因为拒绝与物业签订合同，开发商因此也迟迟没有向王先生交付新房，双方就此陷入僵局，新房入住一事变得遥遥无期。

　　“当时合同中有约定，如果逾期交房，开发商应该按照房屋总价款日万分之三支付违约金，现在开发商因为我不同意对方绑定的物业而延迟交房，这不是明显的违约吗？”一怒之下，王先生将开发商告上法庭，要求支付延期交房的违约金五万余元。

　　到底是谁违了约？

　　双方对簿公堂后，负责审理此案的是济南市历下区人民法院的宁爽法官，“在法庭上，双方各有各的说法，开发商辩称，双方在合同中约定:购房者遵守物业管理的有关规定及按时交纳物业管理费是交房的前提条件。但王先生在办理交房手续时拒绝签订物业管理的相关协议已属违约，双方未能按时办理交房手续的过错在于王先生，开发商不应承担违约责任。”宁爽法官告诉记者，与此同时，开发商认为，双方签订《商品房买卖合同》时，整栋房屋已办理新建商品房初始登记，并取得了房屋所有权证。在双方办理完房屋交接手续后，王先生无需开发商通知就应当知道可以到房管局办理产权证。

　　一时间，延期交房到底是谁的错成了双方争议的焦点，同时也成为案件审理的难点所在。

　　绑定物业属强制缔约

　　经过法院详细的调查后，对于开发商捆绑物业遭业主拒绝进而导致房屋延期交房一事，最终有了一个说法。“法院审理认为，双方签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，合法有效。但合同中要求购房者同意由开发商选定的物业管理公司负责整个项目的物业管理工作的约定属强制缔约，在购房者对物业公司尚不了解的情况下，要求签订物业管理合同，侵犯了购房者的权利，该条款无效。”宁爽法官告诉记者，签订物业管理合同并非开发商交房的前提条件，开发商应按合同约定的交房时间向购房者交接房屋，逾期未交接，则理应承担约定的逾期交房的违约责任。

　　据此，日前此案经法院一审判决，开发商被判限期内向王先生支付逾期交房违约金五万元。