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合同事务案例 → 合同事务案例 → 调解书确定的房屋买卖协议是否有效？

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调解书确定的房屋买卖协议是否有效？

来源：互联网作者：安业律师发表日期： 2012-05-11 08:42:10

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2007年5月，张某与王某签订房屋买卖协议书一份，王某将坐落于邹平县黄山街道办事处见埠村张某某(系王某之夫，已死亡)名下的房屋五间及院落一处，南北长约18．5米，东西长约15米，卖给张某，成交价格是28000元。5月25日前，张某—次性付清26000元，余款2000元商定待原告翻盖完房屋后付清。张某于2007年5月25日将房款26000元付给王某，但后者一直未交付房屋。2007年9月11日，原告张某向邹平县人民法院提起诉讼，要求被告王某立即交付房产。 10月18日，经法院主持调解，双方当事人当庭达成协议：被告王某于2007年10月21日前将双方争议的上述房屋交付原告张某，现已交付。
      2007年11月份，被告王某丈夫张某某的侄子向邹平法院提出申请，称张某与王某之间的上述房屋买卖协议侵犯了村委的合法权益，要求撤销原调解书确定的房屋买卖协议，对上述案件提起再审。
      本案在审理过程中存在两种观点：
      第一种观点认为该房屋买卖协议无效，应撤销调解协议，驳回原告张某的诉讼请求。我国《土地管理法》规定，农村村民只能拥有一处宅基地，农村房屋买卖必须经村委同意并出具办理土地使用权变更手续证明为前提。而本案原告张某与被告王某之间买卖房屋未经本村村委同意，因此，房屋买卖协议无效，调解书确定的协议也无效，应撤销调解协议，驳回其诉讼请求。
      第二种观点认为该房屋买卖协议有效，调解书确定的房屋买卖协议符合法律规定，原审调解协议有效。笔者同意第二种观点。根据2005年山东省民事审判工作座谈会纪要规定，农村私有房屋买卖合同效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体组织成员的，可以认定合同有效。最高人民法院(1992)民他字第8号批复： “如果农村房屋的买卖双方实际交付了房屋和全部价款，买卖有效，人民法院应当支持。”因此，王某将属于自己的财产房屋作出处理卖给本村村民张某，与张某签订的房屋买卖协议符合法律规定，是有效合同，其行为并未侵犯村委的权利，因此调解书中确定的王某与张某签订的房屋买卖协议符合法律规定，调解协议有效。

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